Freie Sicht auf die Zukunft - Der BVE Vorstand im Gespräch

24. Juni 2015

Die BVE-Vorstände Axel Horn und Michael Wulf sprechen über die Werte, die den Bauverein prägen, über die Rolle des BVE auf dem Hamburger Wohnungsmarkt und über die Kooperation mit Baugemeinschaften. Lesen Sie hier das Interview aus dem aktuellen BVE Geschäftsbericht in voller Länge:

_Welche Werte leiten Sie bei Ihrer Arbeit als Vorstand des BVE?

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MICHAEL WULF: Mir sind Offenheit und Klarheit wichtig. Unser Ziel ist immer, Wirtschaftlichkeit und soziale Werte in Einklang zu bringen. Wir leben Genossenschaft, aber das geht nur, wenn wir auch wirtschaftlich arbeiten. Und das tun wir. Trotz einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von sechs Euro netto kalt erwirtschaften wir Überschüsse und können zudem erheblich investieren. Von unserem Jahresüberschuss in Höhe von 10 Millionen Euro wird ein Teil an die Mitglieder als Dividende ausgeschüttet. Der große Rest aber bleibt im Unternehmen. Wir stärken damit weiter die wirtschaftliche Basis des BVE. Wenn es uns 1899 schon gab, soll es uns auch 2099 noch geben, also über Generationen hinweg.

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AXEL HORN: Dank unserer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit können wir auch neue Werte erschaffen. Mit energetischen Themen oder Anwohnerstromkonzepten machen wir das schon – also mit langfristiger Nachhaltigkeit. Mich fasziniert der ewige Kreislauf einer Genossenschaft. Dass man, was erwirtschaftet wird, immer wieder einsetzt für kommende Generationen.

 _Gibt es Grenzen nach oben?

WULF: Wir investieren jedes Jahr rd. 25 Millionen Euro in die Bestände. Das ist ein erhebliches Volumen, auch bei einem so großen Wohnungsbestand wie dem des BVE. Alle unserer Wohnungen haben eine gute Qualität – das unterscheidet uns auch von anderen Anbietern auf dem Wohnungsmarkt. Allerdings können wir nicht, um einmal eine Grenze zu nennen, alle zehn bis 15 Jahre Küchen und Bäder austauschen.

_Haben Genossenschaften wie der BVE eine Vorbildfunktion auf dem Wohnungsmarkt?

WULF: In gewisser Weise schon. Mit unserem Mietpreis liegen wir oft noch unter der Grenze von 6,20 Euro pro Quadratmeter, der derzeit für den sogenannten Ersten Förderweg (Sozialwohnungen) als Anfangsmiete festgelegt ist. Trotzdem sind wir stark genug, um zu investieren. In den kommenden Jahren werden wir mehr als 700 Wohnungen bauen, davon 500 öffentlich geförderte. Die Grundstücke haben wir größtenteils über Konzeptvergabe von der Stadt Hamburg erworben. Das müssten wir nicht tun, aber wir halten es für den richtigen Weg. Denn Hamburg zieht immer mehr Menschen an. Und wenn es uns gelingt, attraktive Grundstücke zu bebauen, dann trägt das auch dazu bei, den Fortbestand unserer Genossenschaft dauerhaft zu sichern.

HORN: Tatsächlich sind wir zuletzt in attraktive Gegenden im Kerngebiet von Hamburg gegangen. Wenn wir in die Zukunft blicken und auf den demographischen Wandel, dann stützen diese Objekte eines Tages vielleicht andere weiter draußen. Außerdem halten wir es für richtig, in dem neuen, Zweiten Förderweg so viele Wohnungen zu bauen, dass auch breite Schichten der Bevölkerung eine Chance auf bezahlbaren, guten Wohnraum haben.

_Wohnraum zu schaffen ist ein erklärtes Ziel des Hamburger Senats. Welche Möglichkeiten eröffnete Ihnen das als Genossenschaft?

WULF: Wir haben hier eine sehr stabile Fördersituation, das unterscheidet Hamburg von anderen Städten. Da stehen 170 bis 175 Millionen Euro p. a. derzeit an Fördermitteln seitens der IFB Hamburg zur Verfügung, in verschiedenen Segmenten des Wohnungsmarktes. Das ist schon attraktiv.

_Keine Sorgen also?

WULF: Oh doch. Wir kommen bei den Baukosten jetzt an eine Grenze. Zusammen mit den Grundstückskosten erreichen wir da eine Dimension, die wir dank der anhaltend niedrigen Zinsen derzeit noch stemmen können. Sollten die Zinssätze um ein bis zwei Prozent-Punkte steigen, könnten wir einige Bauvorhaben so nicht mehr realisieren.

 _Warum ist das Bauen plötzlich so teuer?

HORN: Auch aufgrund des Senatsprogramms mit dem Ziel, 6000 Wohnungen jährlich zu errichten, sind die Baufirmen voll ausgelastet. Da steigen die Preise natürlich, in den vergangenen Jahren um dramatische 25 bis 30 Prozent, teilweise noch mehr. Bisher haben wir Aufträge ausschließlich an Firmen in Hamburg oder im Umland vergeben. Jetzt schauen wir auch in weiter entfernten, strukturschwachen Gegenden nach Baufirmen. Unabhängig davon sind aber auch andere Kosten gestiegen – vor allem bei der Haustechnik. Früher machten die 15 Prozent der Baukosten aus, heute sind es 25 Prozent. Weil es immer aufwendiger geworden ist, die Auflagen zu erfüllen, auch um Zuschüsse zu bekommen.

_Wie kann man sparen?

HORN: Indem wir energetische Modernisierung vor allem im Bestand vorantreiben. Die großen Einsparungen erzielen wir nämlich hier, nicht im Neubau.

_Falls die Zinsen wieder steigen: Sind Genossenschaften dann dank ihrer Rücklagen auf dem Markt in einer besseren Position als andere Wohnungsbauunternehmen?

WULF: Wir sind in der Lage, uns zu guten Bedingungen zu refinanzieren. Wir werden als verlässlicher Partner wahrgenommen, unsere Rankings sind immer top, wir sind notenbankfähig. Aber die Kombination von Eigenkapital und Fremdkapital würde bei einer Zinssteigerung auch für uns schwierig werden. Dann funktionieren bestimmte Vorhaben nicht mehr. Nicht, weil wir kein Geld aufnehmen könnten. Sondern, weil es dann zu teuer werden würde. Wir können ja nicht unwirtschaftlich agieren, denn das müsste die Gemeinschaft unserer Mitglieder tragen.

_Beim Bau der Neuen Mitte Altona arbeitet der BVE auch mit Baugemeinschaften zusammen. Welche Erfahrungen haben Sie dabei gemacht?

HORN: Am Anfang waren wir unsicher. Wie ist so etwas in der Genossenschaft zu vermitteln? Schließlich räumen wir den Baugemeinschaften in den Kooperationen mehr Selbstbeteiligungsrechte ein als unseren Mitgliedern. Es gab auch Befürchtungen, dass die Leute von den Baugemeinschaften wundersame Vorstellungen haben. Aber diese Sorgen haben sich alle zerschlagen. Wir sehen in Baugemeinschaften einen guten Ansatz - etwa, um Alterseinsamkeit zu vermeiden. Und weil ihre Ideen eigentlich gut zu Genossenschaften passen und befruchtend sein können für uns. Wir haben zwischenzeitlich mehrere Projekte mit Baugemeinschaften abgeschlossen, und alle Erfahrungen waren positiv. Mittlerweile überlegen wir sogar, ob nicht einmal eine Baugemeinschaft gegründet werden kann, aus dem Kreis der Mitglieder des BVE. Wir glauben, die Zeit dafür ist reif.

 _Gewinnt der Genossenschaftsgedanke damit wieder neue Kraft?

WULF: Sicher, denn die Baugemeinschaften leben eingebunden in ein Quartier – in unserem Quartier. Aber auch unabhängig davon ist der Genossenschaftsgedanke lebendig! So finden in unseren Nachbarschaftstreffs regelmäßig Veranstaltungen statt. Mit großem Zulauf. Diese Initiativen leben vom Engagement der Ehrenamtlichen. Und davon haben wir viele – was uns stolz macht. Der Erfolg der Kindergenossenschaft BVE KIDS mit ihren jetzt schon rund 700 Mitgliedern ist ein weiterer Beleg für die Lebendigkeit unserer Genossenschaft.

_Man spricht ja von einer Renaissance des Genossenschaftsgedankens, weil Teilen und gemeinsam Nutzen wieder populärer wird. Gibt es für Sie Berührungspunkte zu diesen neuen Entwicklungen der „Share Economy“?

HORN: Oh ja! Wir haben etwa in einer Wohnanlage eine Werkstatt, in der man sich Werkzeug ausleihen kann. Beim Carsharing sind wir dabei, indem wir in unseren Tiefgaragen Stellplätze für Carsharing-Autos bereitstellen. Das machen wir mit Partnern, die das können – es ist ja nicht unser Geschäft. Aber diese Kooperationen funktionieren.

WULF: Bei neuen Objekten bieten wir ggf. auch Fahrradstationen an. Hier suchen wir ebenfalls Partner, um deren Dienstleistung unseren Mitgliedern anzubieten.

_Was waren die wichtigsten Projekte im abgelaufenen Geschäftsjahr?

WULF: Die BVE KIDS zu gründen war eine neue und großartige Sache.

HORN: Und wir haben uns insgesamt vier große Bauobjekte gesichert: den Umbau des ehemaligen Krankenhauses Bethanien, in der Eilbeker Uferstraße und in Winterhude – alles Standorte, an denen wir wegen der dortigen Preise bislang nicht aktiv waren. Das war eine Gelegenheit, und wir haben sofort zugegriffen. So große Projekte in einem Jahr, und als viertes noch die Entwicklung der Neuen Mitte Altona – das ist mehr als üblich. Auch der Einstieg ins Anwohnerstromkonzept war eine wichtige und große Innovation. Die Mitglieder sparen dadurch im Jahr durchschnittlich 100 Euro Stromkosten.

WULF: Sehr wichtig für uns war auch die 2014 durchgeführte Wohnzufriedenheitsanalyse unter unseren Mitgliedern. Herausgekommen ist neben vielen Anregungen, dass rund 90 Prozent unserer Mitglieder zufrieden und sehr zufrieden sind. Das ist ein tolles Ergebnis! Sogar 92 Prozent von ihnen würden den BVE als Vermieter weiterempfehlen. Daran sollten wir anknüpfen und weiter arbeiten.

_Was steht an im neuen Jahr?

WULF: Nach den Ankäufen der Neubauprojekte geht es nun an deren Planung und Umsetzung dieser.

HORN Dieser Prozess wird uns in 2015 sehr beschäftigen. Und das normale Tagesgeschäft geht ja auch weiter, etwa die fortschreitende energetische Modernisierung unserer Häuser.

Die Planung ist wirklich wichtig: Wir bauen ja für 100 Jahre. Und diese Weitsicht müssen wir auch beim Wohnungsmix in den neuen Objekten zeigen, den wir jetzt festlegen.