Zuhause beim BVE – Mieten, Miethöhe und Einflussfaktoren

In unserer letzten Ausgabe haben wir ganz offen über Geld geredet. Die beinahe 14.500 Wohnungen erwirtschaften jährlich einen Umsatz in Höhe von rund 82 Millionen Euro. Aber, wie stellt sich eigentlich eine Miete zusammen, gibt es Unterschiede in den einzelnen Quartieren, Unterschiede über die Baujahre und die Qualitäten der Häuser hinweg? Das wollen wir heute einmal näher beleuchten.

Wir alle zahlen unsere Miete, besser das Nutzungsentgelt, wie es bei einer Genossenschaft üblicherweise heißt. Derjenige, oder diejenige, die eine kleine Wohnung angemietet hat, zahlt per se erst einmal auch eine geringere Miete. Große Wohnungen kosten üblicherweise mehr. Das ist recht simpel und im Alltag auch an anderer Stelle, beispielsweise beim Autokauf, ebenfalls zu erleben. Mehr kostet etwas mehr. Langjährige Nutzungsverhältnisse sind häufig den neuen gegenüber etwas bessergestellt. Jetzt könnte man einwenden, dass das dazu führt, dass am Ende aller Tage Einzelpersonen in großen Wohnungen bleiben, nur um Geld zu sparen, und jungen Familien den Weg in attraktiven Wohnraum versperren. Das ist aber nicht so. Der BVE bietet die Möglichkeit, dass, sollten Sie eine große Wohnung zu Gunsten einer kleineren frei machen, die Quadratmetermiete innerhalb vergleichsbarer Quartiere mitgenommen wird. Die neue kleine Wohnung kostet also wirklich weniger als die große alte.

Aber wie definiert sich denn die Quadratmetermiete, worauf basiert diese? Hier gibt der Gesetzgeber in großen Städten Rahmenbedingungen vor, in Hamburg den qualifizierten Mietenspiegel. Zuerst einmal wagen wir einen Blick auf das Baujahr: Neubauten sind grundsätzlich teurer bewertet als Altbauten. Ist eine Wohnung gut ausgestattet, beispielsweise mit einer Zentralheizung, und liegt sie in einer guten Lage, verändert dies ebenfalls die kalte Quadratmetermiete. Eine gute Lage ist definiert durch das städtische Wohnanlagenverzeichnis, aber auch durch die Nachfrage. Letztendlich muss aber ein jeder selber für sich entscheiden, wie er gute Lage definiert. Auf persönlicher Meinung basierend kann natürlich keine belastbare Miethöhe entwickelt werden, aber eine ganz persönliche Entscheidung für oder gegen eine Wohnung schon. Ein gutes Beispiel ist die Hafennähe: Die Atmosphäre, der Schiffsverkehr, die Lichtspiegelung auf dem Wasser sind für viele Menschen ein Traum, andere hören nur den Lärm des Containerhafens und sorgen sich um die Abgase der Schifffahrt. Langfristig fließen derartige Meinungen und Trends aber immer auch in die Mieten ein.

Private Vermieter und Wohnungsgesellschaften nehmen für gute Wohnlagen, wie Winterhude, Eppendorf, Ottensen oder die HafenCity, Mieten in Höhe von 16 Euro bis 26 Euro pro QM. Der kürzlich veröffentlichte Mietenspiegel 2021 zeigt, dass der durchschnittliche Mietpreis in Hamburg seit 2019 um mehr als 7 Prozent auf 9,29 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter gestiegen ist. So einen starken Anstieg hatte es in der Vergangenheit noch nicht gegeben. Das finden Sie beim BVE nicht. Unsere Mieten sind deutlich moderater und liegen im Durchschnitt bei 6,75 Euro pro QM ohne Nebenkosten. Damit liegen wir im Durchschnitt deutlich über 2 Euro pro QM unter dem Durchschnittswert. Aber man muss der Fairness halber auch darauf hinweisen, dass kein Bauherr heute mehr für unter 13 Euro pro QM eine Wohnung neu herstellen lassen kann. Die Baukosten, und vor allem die Grundstückspreise, sind in Hamburg und der Metropolregion stark gestiegen. Um dennoch preiswerteren Wohnraum anbieten zu können, müssen sich Vermieter entweder selbst beschränken und auf Rendite verzichten, oder aber öffentliche Mittel in Anspruch nehmen. Beides macht der BVE für seine Mitglieder.

So sind über 85 Prozent der zuletzt von uns errichteten Häuser und Wohnungen öffentlich gefördert. Das bedeutet, dass mit Steuermitteln die Miete über einen sehr langen Zeitraum subventioniert wird. Es ist klar, dass der Geldgeber, hier ist es überwiegend die Stadt Hamburg mit ihrer Förderbank IFB, Auflagen ausspricht und darauf achtet, dass nicht ein jeder dort einziehen kann. Es gilt hierbei Belegungsbindungen und Einkommensgrenzen zu beachten.

Die Ausstattung einer Wohnung ist genauso preisbildend. Verfügt diese über eine Terrasse oder gar einen Balkon, gibt es ein modernisiertes Bad, oder ist das Haus mit einem Aufzug erschlossen? Das sind relevante Aspekte, die beim BVE Berücksichtigung finden. Seit 1990 gibt es eine BVE-eigene Wohnwertmiete, die selbstverständlich die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhe und Mietanpassung achtet, jedoch feiner justiert ist als ein Mietenspiegel. Der BVE bewertet Wohnungen mit Terrasse höher als Wohnungen mit Balkon, diese wiederum höher als Wohnungen ohne Balkon. Das sind nur Beispiele, die ohne weiteres auch mit anderen Gesichtspunkten weitergeführt werden könnten. Wir versuchen hierüber eine große Transparenz in der Mietenbildung zu erzielen.

Als Anker der Stabilität und Sicherheit stellen wir für unsere Mitglieder einen Hort der wirtschaftlichen Fairness und Nachhaltigkeit dar. Wir sind als Genossenschaft bewusst eine Art Gegenmodell zu kapitalistischen Unternehmen, deren Gewinnorientierung den viel zitierten Shareholder Value in den Mittelpunkt stellt. Wir aber stellen Sie in den Mittelpunkt, den Menschen. Das notwendige Kapital hat lediglich dienende Charakter – sie merken dies jeden Monat an ihrer Miethöhe, und zusätzlich einmal im Jahr an der Dividendenzahlung.

Bleiben Sie interessiert: In unserer nächsten Ausgabe wollen wir einen detaillierteren Blick auf Investitionen, Umwelt, Nachhaltigkeit und Betriebskosten werfen.