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Blick für das ganze Quartier

20. Januar 2021

Dieser Artikel ist eine Veröffentlichung aus unserem Geschäftsbericht 2019.

Schnell und günstig neuen Wohnraum für viele Menschen schaffen: Das war die Wohnungsbaudevise in den 60er- und 70er-Jahren. Im Bestand des BVE befinden sich einige Gebäude aus dieser Zeit. Die Häuser sind zwar optisch immer noch ansprechend, aber häufig sind energetische Modernisierungen nötig, damit sie auch in Zukunft attraktiv und vor allem wirtschaftlich bleiben.

So ist es auch in Norderstedt, im Süden Schleswig-Holsteins, an der Grenze zu Hamburg. Hier hat der BVE 360 Wohnungen mit insgesamt 26.400 Quadratmetern Wohnfläche. Die Häuser entlang der Poppenbütteler Straße hat er in den vergangenen Jahren umfangreich modernisiert.

Bestandsmanagement II

»Die Qualität unserer Häuser in Norderstedt ist gut«, sagt Cornelius Zerwig. Er arbeitet beim BVE in der Abteilung Modernisierung und Instandhaltung. »Aber sie sind natürlich nach den damals geltenden Vorschriften gebaut worden. Eine Energieeinsparverordnung oder dergleichen gab es zu der Zeit nicht. Man hat einfach – wie es üblich war – möglichst schnell möglichst viele Wohnungen gebaut.« Die Folge ist ein für heutige Verhältnisse hoher Energieverbrauch, zum Beispiel durch alte Heizsysteme, Fenster und Dämmungen. Die Lösung: eine groß angelegte Modernisierung.

 Einmal anpacken, aber dann richtig

Anstatt nur einzelne Gebäude »anzupacken«, beurteilt und modernisiert der BVE seine Quartiere heute ganzheitlich. Auf diese Weise kann er die Arbeiten so effizient wie möglich gestalten. Der erste Schritt dafür ist die sogenannte »Mod-Begehung«. Dabei stellen die beteiligten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter fest, welche Maßnahmen notwendig und sinnvoll sind.

Im Norderstedter Bestand an der Poppenbütteler Straße fand diese Begehung bereits 2016 statt. »Dabei haben wir jedes Bauteil aufgelistet, das erneuerungsbedürftig erschien oder überarbeitet werden musste«, erzählt Cornelius Zerwig. »Unser besonderes Augenmerk lag auf den energetischen Modernisierungsmaßnahmen.« Damit sind die Änderungen gemeint, die den Energieverbrauch merklich senken und somit zur Reduzierung der Betriebskosten unserer Mitglieder beitragen. Resultat der »Mod-Begehung« in Norderstedt war ein Drei-Jahres-Plan für das Quartier, der anschließend über mehrere Jahre abgearbeitet wurde. 2019 konnte der BVE die Modernisierung abschließen.

Bestandsmanagement 1

Fassaden gezielt erneuern

Die Substanz der Häuser war weitgehend in Ordnung. Deshalb entschied sich der BVE hier für eine gezielte Modernisierung. »Die Fassaden waren im Großen und Ganzen intakt. Also haben wir nur die schadhaften Stellen durch eine Maurerfirma ausbessern lassen«, erklärt Zerwig. »Das hat die Beeinträchtigungen für unsere Mitglieder minimiert und die Arbeiten sehr vereinfacht.«

Außerdem wurden Holzfenster durch Kunststofffenster ersetzt. Kunststofffenster, die nicht älter als 25 Jahre waren, wurden umgeglast. Damit wurde die Wärmedämmleistung verdreifacht. Die neuen Fenster machten es aber auch notwendig, in einige Häuser kontrollierte Lüftungen einzubauen. Denn ansonsten könnte es durch die neue, verbesserte Dichte der Gebäude schnell zu Schimmelbildung kommen.

In sämtlichen Gebäuden des Quartiers nahm der BVE einen hydraulischen Abgleich vor. Das bedeutet: Alle Heizungsnetze wurden neu bemessen. Das Resultat war eine genaue Berechnung, wie die Heizkörper eingestellt werden müssen, damit es in allen Wohnungen gleich warm werden kann. »Wenn die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Heizkörper auf 3 stellen, wird es dank des hydraulischen Abgleichs in allen Wohnungen 20 Grad warm – unabhängig davon, in welchem Stockwerk sie liegen«, erklärt Cornelius Zerwig. »So können wir zwischen 4 und 6 Prozent der benötigten Heizenergie einsparen!«

Alles auf BVE-Standard

Neben diesen energetisch relevanten Maßnahmen setzte der BVE in Norderstedt folgende Arbeiten um:

  • Reinigung der Fassaden
  • neue Anstriche
  • Erneuerung der Eingangsbereiche

Wegen des Baualters hatten manche Häuser noch Holz-Eingangstüren. Teilweise lagen die Briefkästen an der Innenflurwand. BVE-Standard sind aber mittlerweile langlebige Metalltüren, in die das Klingeltableau und die Briefkastenanlage integriert sind. Außerdem wurden Treppenhäuser neu gestrichen und die Wände der Eingangsgeschosse mit Fliesen belegt. Zudem wurden energiesparende LED-Lampen eingebaut, um die eine oder andere dunkle Ecke besser auszuleuchten. »Wir arbeiten vor allem deshalb gern mit internen Standards, weil es die Arbeit der Kolleginnen und Kollegen im Servicebetrieb sowie in der Instandhaltung erleichtert«, erzählt Zerwig. »Wenn jemand anruft, weil eine Lampe im Treppenhaus kaputt ist, wissen die Kolleginnen und Kollegen sofort, um welches Bauteil es sich handelt. Davon profitieren auch die Mitglieder: Wir können schneller helfen und die Wartungskosten langfristig auf einem niedrigen Niveau halten.«

Bestandsmanagement III

Neue Wege

Auch das Umfeld der Gebäude in Norderstedt wurde im Zuge der Modernisierung verschönert: Der BVE baute die für die Bauzeit typischen grauen Gehwegplatten aus und ersetzte sie durch ein farblich abgesetztes Pflaster mit einer neuen Wegführung. Außerdem setzte er ein ausgetüfteltes Pflanzkonzept für die Außenanlagen um – sehr zur Freude vieler Mitglieder. »Wir konzipieren Projekte dieser Art, um unsere Gebäude für die nächsten Jahrzehnte fit zu machen. Im Sinne unserer Mitglieder möchten wir guten und komfortablen Wohnraum zu bezahlbaren Mieten zur Verfügung stellen. Dieser soll gut aussehen und energetisch vernünftig sein. In Norderstedt ist uns das sehr gut gelungen«, lautet das Resümee von Cornelius Zerwig.

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